Pokud sháníte bydlení a rozmýšlíte se, zdali koupit byt v osobním vlastnictví, nebo dát přednost družstevnímu, měli byste znát (ne)výhody obou z nich, jsou totiž zásadní. Kupříkladu už dávno neplatí, že je rozdíl v ceně až 20 %, v dnešní době je téměř zanedbatelný; oba druhy vlastnictví nemovitosti však mají svá pro a proti. Zdaleka největším problémem přitom bývá financování družstevního bytu, na jeho koupi vám totiž nikdo jen tak nepůjčí.
Družstevní byt není váš, ten v OV však ano
Hlavní rozdíl je ve vlastnických právech, která se v případě bytu v osobním vlastnictví vztahují k nějaké nemovitosti, s níž může její majitel nakládat dle svého – takže když ji chce třeba prodat, nemusí se nikoho ptát; ani když členem SVJ (společenství vlastníků jednotek). Jenomže družstevní byt oproti tomu patří družstvu, nikoliv osobě (či osobám, třeba manželům), která si v něm pouze kupuje podíl. Ten jednoduše vychází z počtu bytových jednotek v domě, takže pokud se v něm nachází kupříkladu 30 družstevních bytů, vlastní družstevník 1/30 z celku.
A právě od toho se odvíjí i další náležitosti. Třeba že v katastru nemovitostí je dům zapsán jako celek (nemá z pohledu zákona samostatné bytové jednotky), a družstevník je v bytě jako nájemník, nikoliv jako majitel. K velkým výhodám patří společné hlasování (třeba o opravě střechy), kdy k přijetí postačuje nadpoloviční většina; u bytů v OV to však může zkomplikovat i jediný nesouhlasný majitel. Družstvo pak také může nahrávat k lepšímu sousedskému soužití, neboť „potížisty“ lze za určitých okolností vyloučit (třeba když neplatí, co mají, nebo hrubě narušují pořádek).
Na byt v OV si půjčíte snadno, na družstevní ne
Vůbec největší překážkou je financování kupované nemovitosti. Jednodušší je vždy získání peněz na byt v osobním vlastnictví, který zainvestuje každá banka i stavební spořitelna, zapíšete-li do katastru, že na něj má zástavní právo v případě, že byste nezvládali splácet. U banky přitom stačí splňovat „základní“ podmínky jako je bonita, stálý příjem…, a při „stavebku“ navíc ještě spořit min. 2 roky a mít nastřádáno alespoň 2/3 z cílové částky; anebo místo toho využít překlenovací úvěr.
Jenomže u družstevního bytu je situace komplikovanější, neboť si fakticky nekupujete nemovitost, ale podíl v družstvu (nehmotnou věc), které je zapsáno jako majitel celého domu. Možností tak může být zaplacení kupní ceny ze svého, případně z hypotéky zajištěné jinou nemovitostí, anebo tzv. předhypotečním úvěrem, který se později překlopí na řádný. Podmínkou je však písemné potvrzení od družstva, že bytovou jednotku nejpozději do 1 roku převede do OV, aby na něj poskytovatel finančních prostředků uplatnil zástavní právo.
Družstevní byt může být levnější, ale s dluhem
Zatímco nemovitost v osobním vlastnictví si koupíte a „máte vystaráno“, k družstevnímu bytu se váže ještě tzv. anuita, tedy společný dluh rozdělený rovným dílem mezi všechny členy. Není sice dáno, že ho družstvo mít musí (zejména ta starší mívají vše splaceno), ale běžně si ho bere jako pořizovací úvěr (na výstavbu domu), nebo při rozsáhlé renovaci, kterou nepokryje z fondu oprav. Koupí družstevního bytu na sebe přitom tento dluh přebíráte a coby nový člen ho budete muset splácet ve stejné výši jako původní majitel.
Info: Za družstevní byt neplatíte daň z nabytí nemovitosti, zatímco za ten v OV ji FÚ stále vyžaduje v momentě, kdy byt či dům do 10 let od koupě prodáte a nevyužijete peníze na jiné bydlení.
A právě tohle je důvod, proč bývá až o 20 % levnější: neznamená to, že by byla nemovitost „méněcenná“, kupní cena je zkrátka jenom ponížena o anuitu, tedy dluh vůči družstvu. Ve výsledku se tak hodnota bytu družstevního a v OV moc neliší, v závislosti na lokalitě nejvýše o 5 % (i když i to může znamenat při dnešních cenách až stovky tisíc korun). V případě, že žádný dluh není (vše je splaceno), bude cena pravděpodobně velmi podobná, což nemusí být vzhledem ke komplikovanému financování zrovna žádoucí.
Zcela nový družstevní byt koupíte i za 1/5 ceny
Ačkoliv by se mohlo zdát, že je zakládání bytových družstev záležitostí z minulého století, vznikají běžně i dnes, což mj. dělá bydlení dostupnějším i pro lidi s „průměrným příjmem“. Podmínkou totiž bývá, že dopředu zaplatíte 20 až 30 % z celkové kupní ceny a zbytek hradíte v pravidelných měsíčních splátkách. A nemusí být nutně problém, že nemáte předem našetřenou ani tuto částku, banky dnes půjčují na cokoliv i více jak milion, což by mohlo na „vstupní poplatek“ stačit. Rozmyslete si však, jestli zvládnete každý měsíc platit za půjčku bance, a do toho ještě družstvu.
Převod bytu v OV trvá déle, u družstevního je hned
Když si koupíte nemovitost v osobním vlastnictví, bude nutné zapsat změnu majitele na katastr, což obvykle trvá i měsíc. Jenže u družstevního bytu vás nic takového nečeká, neboť si fakticky kupujete podíl v družstvu a žádná změna majitele nemovitosti neproběhne (tím bude pořád družstvo). Majitelem koupené jednotky se tak stáváte v den doručení kupní smlouvy vedení družstva, které ji nemůže odmítnout, ani prodej zakázat. O převodu navíc nejsou vedeny veřejné záznamy, takže úřady ani exekutor neuvidí, že podíl vlastníte.