Je klíčové zvolit si makléře, který má zkušenosti v dané lokalitě a zná ji dobře. Pokud si necháte vypracovat odhad od makléře bez dostatečné zkušenosti nebo bez znalosti dané lokality, může se stát, že vám poskytne nepřesnou cenu nebo vám makléř sdělí nereálně vysokou cenu, aby si vás získal jako klienta. Proto je důležité si vybrat makléře, kterému důvěřujete a který vám poskytne reálnou cenu vaší nemovitosti.
Internetové reference a prezentace mohou být užitečným nástrojem při výběru makléře. Než se rozhodnete uzavřít s ním smlouvu, vyhledejte informace o něm na internetu. Zjistěte, co si myslí jeho ostatní klienti a jak vypadají jeho inzeráty. Pokud pracuje v rámci větší realitní kanceláře, také zjistěte, jak na vás celkově působí jeho internetová prezentace. I když tyto informace neposkytnou úplný obraz, jsou velmi důležité pro nalezení toho správného makléře.
Jak se určuje cena nemovitosti?
Existují tři hlavní metody, které se používají k odhadování ceny nemovitosti:
- Metoda porovnávacího trhu:
Tato metoda se často používá a spočívá v porovnání ceny prodávaných nemovitostí v dané lokalitě, které mají podobné charakteristiky jako nemovitost, kterou chcete prodat nebo koupit. Toto porovnání se týká množství místností, velikosti pozemku, výhledu a dalších faktorů, které ovlivňují cenu.
- Metoda příjmová:
Tato metoda se často používá a spočívá v porovnání ceny prodávaných nemovitostí v dané lokalitě, které mají podobné charakteristiky jako nemovitost, kterou chcete prodat nebo koupit. Toto porovnání se týká množství místností, velikosti pozemku, výhledu a dalších faktorů, které ovlivňují cenu.
- Metoda nákladová:
Tato metoda se používá při výstavbě nové nemovitosti nebo při kompletní rekonstrukci stávající nemovitosti. Tato metoda bere v úvahu náklady na výstavbu nebo rekonstrukci, náklady na materiály a práci a další faktory. údržbu.
Zejména porovnávací metoda je často využívána a pomáhá odhadnout spravedlivou cenu nemovitosti v dané lokalitě.
Co se při odhadu ceny nemovitosti posuzuje?
Při odhadu ceny nemovitosti se posuzuje celá řada faktorů. Mezi hlavní faktory patří aktuální situace na trhu, lokalita a stáří nemovitosti. Další důležitou roli hraje dopravní dostupnost a občanská vybavenost. Dispozice a příslušenství, jako balkon, lodžie nebo oddělená koupelna a toaleta také hrají důležitou roli při stanovení ceny. Technický stav nemovitosti, včetně elektroinstalace, vytápění a oken, je také faktorem, který ovlivňuje její cenu.
Zmíněné faktory platí také pro odhad ceny bytů, avšak existují i další specifika, která mají vliv na cenu:
- Vlastnictví: U bytů je důležité zjistit, zda se jedná o osobní nebo družstevní vlastnictví. Družstevní byty mohou mít až o 20 % nižší hodnotu než byty v osobním vlastnictví.
- Typ budovy: Typ budovy může také ovlivnit cenu bytu. Byt v panelovém domě může být oproti podobnému v domě cihlovém až o 20 % levnější. Roli hraje i to, zda má umakartové nebo zděné jádro a stav elektroinstalace.
- Umístění v budově: V jakém patře se byt nachází? Nejlevnější bývají byty v přízemí, u výše postavených bytů hraje roli to, zda má budova výtah.
- Umístění bytu: Vliv na cenu má i umístění bytu – preferované jsou byty s jižní orientací a s výhledem na zelenou.
- Stav budovy: Jaký je stav budovy, jaké má zateplení a v jakém stavu jsou společné prostory? Tyto faktory mohou také hrát při nacenění značnou roli.
Cena nemovitosti není jednotná, existuje několik typů cen:
- Tržní cena - určuje se na realitním trhu a zohledňuje cenu, za kterou se podobné nemovitosti v dané lokalitě a čase prodávají.
- Zjištěná cena - stanovuje ji Ministerstvo financí podle oceňovacího předpisu a slouží k výpočtu zdanění. Zajišťuje ochranu plátce daně proti neadekvátní kupní ceně.
- Zadlužitelná cena - určuje se bankovním odhadcem a je relevantní pro hypoteční úvěr. Zpravidla je o 10 až 20 procent nižší než kupní cena.
- Kupní cena - reálná částka, za kterou je nemovitost prodána nebo koupena. Je stanovena dohodou mezi prodávajícím a kupujícím
Kdo může vypracovat odhad nemovitosti? Existuje několik možností:
- Soudní znalec - má nejvyšší odbornost v oboru a může vydat tzv. znalecký posudek. Jeho služby jsou nejpřesnější, ale zároveň nejdražší a nejčastěji se využívají při řešení sporů v případech dědictví, rozvodu majetku nebo exekucí.
- Realitní makléř - určí ideální tržní a kupní cenu podle aktuální situace na trhu. Jeho služby můžete mít zdarma nebo s předem domluvenou provizí.
- Odhadce na volné noze - určuje cenu nemovitosti stejně jako odhadce z realitní kanceláře. Jeho služby se hodí nejčastěji v případě dědictví, kdy potřebujete odhad ceny pro dědické řízení.
- Bankovní odhadce - nezbytný v případě, že chcete čerpat hypotéku. Jeho odhad bývá o 10 až 20 % nižší než tržní cena.